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JURÍDICO      
- ASSEMBLEIAS      
- CONVENÇÃO      
- DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO      
- SÍNDICO, SUB-SÍNDICO E CONSELHEIRO FISCAL      
- INQUILINO      


JURÍDICO

- ASSEMBLEIAS

É a reunião na qual os moradores decidem questões sobre o condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio, obrigando aos moradores e visitantes, somente podendo ser anuladas judicialmente ou por deliberação em assembleia.


É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Em regra, as deliberações são aprovadas pela maioria dos condôminos com direito a voto.


É realizada uma vez por ano, tendo como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, como também aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.


É realizada em casos definidos em lei: - na ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação; - na decisão sobre demolição e reconstrução da edificação, ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, ou mesmo por decorrência da condenação da edificação, em virtude de insegurança ou insalubridade.


As convenções, em regra, vetam o voto do inadimplente, podendo participar somente como mero espectador, mas sem poder opinar e votar. Conforme prevê o artigo 1.335, inciso III do Código Civil "São direitos dos condôminos; III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite."


As soluções mais usuais são o voto de minerva e a abertura de novos debates para nova votação. No primeiro caso, caberia ou ao presidente da mesa ou ao síndico desempatar a votação. O voto de minerva deve estar previsto na Convenção.


A legislação vigente que trata dos condomínios é omissa quanto ao local para a realização das assembleias. Porém, tal regulamentação deve estar descrita na convenção ou no regimento interno do condomínio. Importante que seja mantida a neutralidade do ambiente e a boa acomodação de todos os participantes.


O síndico tem a obrigação e o direito de convocação, mas, na sua omissão, a convocação pode ser feita pelos condôminos que representem, no mínimo, ¼ do condomínio.


Somente pode participar das assembleias os condôminos ou seus representantes legais, os quais deverão estar munidos de Procuração específica, com firma devidamente reconhecida, se a convenção assim exigir.


Conforme dispõe o artigo 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a mesma.


As convocações devem ser claras e precisas, anunciando os assuntos ou matérias que serão debatidos, juntamente com o horário e o local onde será realizada a assembleia, a qual deverá ser preferencialmente na sede do condomínio. Deve a convocação ser feita com antecedência mínima prevista em convocação.


Quando constar na convenção do condomínio torna-se obrigatória, e apenas a alteração da própria convenção poderá estabelecer outro meio de publicação, e dispensar a inserção do edital convocatório de grande circulação.


Quando constar na convenção do condomínio torna-se obrigatória, e apenas a alteração da própria convenção poderá estabelecer outro meio de publicação, e dispensar a inserção do edital convocatório de grande circulação.


Tais decisões, desde que respeitado o quórum mínimo exigido, obrigam todos os condôminos, independentemente do seu voto contra ou a favor. Por outro lado, nem sempre as decisões das assembleias são legais, porém, são válidas até que uma nova assembleia as anule, ou que o prejudicado recorra em juízo.


A votação secreta não é recomendada, pelos seguintes motivos: I – em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária do condomínio; II – pela possibilidade de fraudes ou equívocos que possa existir. Mas, se a Convenção do Condomínio prever a modalidade do voto secreto, o mesmo será válido, até que tal disposição seja alterada.


A ata é uma narração do que ocorreu na assembleia, devendo se restringir somente aos fatos discutidos. A ata pode ser lavrada no momento da realização da assembleia, podendo também ser feita posteriormente, devendo ser lida e aprovada na próxima assembleia. Cabe ao presidente da assembleia nomear o secretário, responsável por lavrar a ata.


A legislação não obriga o registro para fins de garantir eficácia às decisões das assembleias gerais dos condomínios. Contudo, orienta-se que as atas que contenham decisões relacionadas à eleição de síndico, prestação de contas, aprovação de obras e contratações sejam registradas para ter eficácia também perante terceiros.


- CONVENÇÃO


Todas ou quaisquer das cláusulas de uma convenção, poderão ser alteradas em assembleia geral extraordinária, previamente convocada para este fim, pelo voto mínimo de condôminos que representam 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa da convenção. Portanto, a qualquer tempo, obedecidas as formalidades exigidas para este fim, a convenção do condomínio poderá ser alterada.


São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitalidade do edifício, cabendo exclusivamente ao proprietário custear estas despesas.


São despesas relativas à manutenção do condomínio, tais como encargos trabalhistas e previdenciários, água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos, cabendo ao morador custear estas despesas, mesmo que este seja o inquilino.


Com relação à minuta da convenção, a mesma é válida até que seja aprovada a convenção definitiva, a qual deverá ser subscrita por, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio, em assembleia geral especialmente convocada para este fim.


Caso não haja manifestação em relação ao valor e forma de cobrança, a assembleia geral deverá atribuir valores para cada tipo de infração cometida pelos condôminos. Importante lembrar que antes de tal deliberação, não há como o síndico aplicar qualquer penalidade. Poderá o síndico aplicar as penalidades previstas no artigo 1.337 da Lei 10.406/02, aprovadas pela assembleia.


As áreas comuns são destinadas ao uso de toda a coletividade condominial, descritas na convenção com peculiaridades próprias em cada edifício, não podendo ser alteradas sem a aprovação. As obras em referidas áreas devem ser aprovadas respeitando as disposições constantes no artigo 1.342 do Código Civil, o qual exige que a realização de obras em áreas comuns depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos , não sendo permitidas construções suscetíveis de prejudicar a utilização por qualquer dos condôminos.


O condomínio é composto de áreas privativas e comuns pertencentes aos condôminos. Quanto ao direito de propriedade, conforme prevê o artigo 1.339 do Código Civil, a convenção deverá prever a possibilidade de desmembrar, alienar ou alugar as áreas comuns para condôminos ou para terceiros, exigindo-se a unanimidade dos votos dos proprietários.


- DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO


O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1°, "g", da Lei n° 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para cobrança dos débitos contraídos por condôminos pelo condomínio é de 10 anos, conforme dispõe o artigo 205 do Código Civil.


A indicação do número do apartamento devedor dentro do balancete de prestação de contas não representa ato ilícito, desde que este seja apenas distribuído entre os condôminos. Apenas caracteriza afronta e constrangimento a fixação em edital ou em áreas comuns do condomínio.


A responsabilidade de guarda dos documentos do condomínio cabe ao síndico. Conforme determinação do artigo 1.348, inciso VIII, do Código de Processo Civil, por cautela, recomendamos que o síndico agende dia, hora e local para que o condômino interessado compareça e analise os documentos em sua presença. Caso haja insistência do condômino, orientamos que o condomínio, mediante prévia autorização por escrito, tire fotocópias às custas do morador e as entregue ao mesmo.


Por determinação legal, conforme artigo 1.348, inciso VIII do Código Civil, a prestação de contas será anual, em assembleia geral e, quando exigidas, através de documentação que comprovem as receitas e despesas do período.


- SÍNDICO, SUBSÍNDICO E CONSELHO FISCAL


Conforme estabelece o artigo 1.348 do Código Civil: "Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."


Normalmente são eleitos conjuntamente com o síndico. A legislação em vigor não fala no cargo especificamente, que existe apenas em condomínios cuja convenção o prevê. A função geralmente é exercida plenamente quando o síndico se ausentar do condomínio, além de das tarefas específicas designadas pela convenção.


Conferir as contas e documentação do condomínio, mensalmente, a partir das pastas enviadas pela administradora do condomínio. É o conselho quem, muitas vezes, recomenda ou não a aprovação das contas do empreendimento para a assembleia, segundo o estabelecido no Código Civil: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."


Importante analisar se a convenção do condomínio dispõe sobre quem será o responsável no caso de vaga do cargo. Em caso de omissão, deverá ocorrer uma nova eleição, uma vez que o condomínio não pode ficar sem representante.


O conselho consultivo funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas relacionados ao condomínio, podendo a convenção definir as suas atribuições específicas. Diante disto, a principal função do conselho consultivo é auxiliar o síndico na solução dos problemas coletivos, bem como fiscalizar os seus atos.


A lei prevê que o mandato do síndico será por prazo não superior a 2 anos, permitida a reeleição. A convenção do condomínio poderá determinar período menor, bem como limitar o número de reeleições.


A renúncia, tal qual a destituição do síndico, deve atender as formalidades previstas na convenção. Deverá ser substituído pelo subsíndico, caso houver e, se a convenção do condomínio determinar, ou em caso de omissão, deve ser convocada uma assembleia para a ocupação do cargo, através de eleição com mandato complementar ou novo mandato.


Qualquer pessoa jurídica ou física, moradora ou não do condomínio, salvo expressa determinação em contrário na convenção. Atualmente, as administradoras têm exercido a função de síndico e, uma vez sendo eleitas em assembleia, tornam-se a representante legal do condomínio.


A Lei 10.406/02 faculta ao condomínio a instituição de um conselho fiscal, composto por 3 membros, eleitos em assembleia geral, podendo a convenção restringir a participação de membros não condôminos.


O presidente do conselho somente existirá se a convenção assim o previr, pois na legislação não se encontra prevista tal função.


- INQUILINO


Não, conforme artigo 1.334, §2º do Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem considerados condôminos, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).


O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo de reserva, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino locador.


Depende da análise da convenção do condomínio. O artigo 1.356 do Código Civil faculta a criação do conselho fiscal composto de três membros, com mandado não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a convenção do condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo determinações específicas que a generalidade do texto legal não traz.


O Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia. Assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.





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